文章节选自胡杰博士后学位论文第2章第一、二部分。后评价作为投资项目周期的重要阶段，在我国的研究和应用起步较晚。本文介绍后评价理论并梳理后评价理论发展阶段、后评价的主要方法如逻辑框架法、模糊综合评价法、成功度法的国外研究现状。敬请阅读。
文/胡杰（天津市房地产开发经营集团有限公司）一.后评价理论及方法后评价是在投资项目或计划完成一定时间后对项目的执行情况、项目效益及其影响所进行的全面、系统的分析评价。它是投资项目周期的重要阶段，也是项目管理的重要方面。项目后评价是对已完成项目的目的、运作流程、收益、作用和影响等项目中的主要因素和方面进行全面系统地分析。
（一）后评价理论
投资项目后评价的理论基础是：经济理论、现代管理理论和可持续发展理论。后评价分析工作包含内容广泛，涉及到项目策划、项目建设、项目运营、项目调查等多种业务活动。上述各种业务活动的特性兼而有之，但并非简单综合，而是使得各种业务活动的评价工作都具有适用价值的一些工作方法和原则。投资项目后评价的方法论有：逻辑框架法、模糊综合评价法、成功度法等。如图2.1所示：
图2.1后评价主要方法
后评价理论的发展大致可以分为以下三个阶段，如图2.2所示：
图2.2后评价理论发展阶段
年至年产生与发展的初级阶段：法国工程师杜皮特（Dupuit）提出消费者剩余和公共工程的社会效益概念；年至年是传统社会费用领域中的效益分析方法的发展应用阶段：年以前，美国的水利和公共工程领域开始采用传统成本-效益分析法在，该方法得到初步发展，年后成本一一效益分析在方法上进一步深化、完善，从公共工程部门向工业、农业和其他经济部门发展，由美国向欧洲和发展中国家推广，项目后评价方法取得明显改进；年到现在是“新方法”的产生与应用阶段：经济合作与发展组织（OECD）和联合国工业发展（UNIDO）在此阶段共同提出了“现代费用-效益分析”。
（二）项目后评价的主要方法
1、逻辑框架法
逻辑框架法（LFA法，LogicalFrameworkApproach），是由美国国际发展署（EmbassyoftheUnitedStates）于年提出的一种开发项目的工具，也常称作逻辑框架结构矩阵，该方法主要被用于项目的设计规划、建设实施、监督和评价。LFA法可以做到对关键因素的系统和选择进行分析，同时，该方法可以用来总结一个项目的诸多因素之间的因果关系，例如投入、产出、目的、宏观目标与资源、活动、产出的因果关系。此外，该方法不但用于评价分析，也能帮助规划策划和思考，体现在侧重于分析项目的运作上，如分析项目的、对象、进行时间、完成时间和方式等方面。
表2.1逻辑框架法
逻辑框架由4×4的模式组成，以矩阵的形式表示。横行代表即垂直逻辑，代表项目目标的层次，包括达到这些目标所需要的方法。竖行及水平逻辑代表如何验证这些目标是否达到。基本模式如表2.2所示：
表2.2逻辑框架法矩阵
（1）垂直逻辑关系
逻辑框架法把目标及因果关系划分为四个层次：目标、目的、产出和投入，并构成垂直逻辑关系，如表2.3所示：
2.3逻辑框架法垂直逻辑关系
该垂直逻辑关系可用来阐述各层次的目标、内容及其上下间的因果关系，理顺了评价项目的层次关系。通过对层次关系的明确，确定了项目本身和项目所在地的宏观环境、社会、物质、*治环境中的不确定因素。各个因素之间也存在一些重要的限制条件及假定条件，是逻辑分析法的重要内容，具体解释如表2.4所示：
表2.4逻辑框架法假定条件
（2）水平逻辑关系
逻辑框架法的水平逻辑关系主要包括以下内容：
表2.5逻辑框架法水平逻辑关系
由于逻辑框架法能更明确地阐述项目设计者的意图，分析各评价层次间的因果关系，明确描述后评价与其他项目阶段的联系，并适应于不同层次的管理需要，所以目前它已成为国外后评价的主要方法。
图2.3逻辑框架法优缺点
由上图所示在推广采用逻辑框架法的同时，应结合其优缺点，根据项目条件和评价要求，重在利用该方法的思想逻辑，而不在于仅仅追求其形式。
由上所述，逻辑框架法一般可用来进行目标评价、项目成败的原因分析、项目可持续评价等，但在实际评价过程中运用非常少。
2、成功度法
成功度评价是一种定性评价，是依靠评价专家或专家组的经验，对后评价各项指标的评价结果进行评价总结，最后对项目的成功程度作出定性的结论。因此，成功度法也就是通常所称的打分的方法。该方法的基础是逻辑框架法，在分析的后评价项目目标的实现程度以及经济效益评价结论的基础上，以项目的目标和效益为核心所进行的全面而系统的评价。
（1）项目成功度指标识别
建立项目成功度表是成功度法在识别项目评价指标后的第一个步骤。项目成功度表包括评价项目及其主要指标。在评价具体项目的成功度时，其中对于识别初的项目评价指标并不一定要全部进行评价和测定。该筛选的过程则是由评价专家通过对表中的指标与项目相关性进行判定以确定它们是“重要”、“次重要”，“不重要”三类中的哪类。之后的评价测定工作不需要再测定“不重要”的指标。一般的项目实际需测定的指标在10项左右。
（2）项目成功度打分
在确定需要具体评定的指标后，对项目的成功度进行评价。项目评价的成功度可分为五个等级，完全成功、成功、部分成功、不成功和失败，如表2.7所示：
表2.7项目成功度等级标准表
在测定各项指标时，采用打分制：按上述评定标准的分别用A、B、C、D表示成功、部分成功、不成功、失败四个等级。通过指标重要性分析和单项成功度结论的综合，可得到整个项目的成功度指标，也用A、B、C、D表示，填在成功度评价表的最底一行（总成功度）的成功度栏内。在具体操作时，项目评价组成员每人填好一张表后，对各项指标的取舍和等级进行内部讨论，或经过必要的数据处理，形成评价组的成功度表，再把结论写入评价报告。
最后，成功度法优缺点如图2.4所示：
图2.4成功度法优缺点
3、模糊综合评价法
模糊综合评价法是一种以模糊数学为基础的综合评价指标的方法，并将模糊集理论引入综合评价中，实现对事物多种因素进行总的评判。模糊集合理论（fuzzysets）的概念是在年由美国自动控制专家查德（L.A.Zadeh）教授所提出，用以表达事物的不确定性。
该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。通常是由若干专家根据项目所处的环境及国家有关*策，对各项指标进行分析、评分，并确定其在评价中的重要程度，给出相应的权重，然后通过计算求得项目的综合效益。
模糊综合评价法是一种在多层次、多因素场合对事物进行综合评定的方法。该方法是定性与定量相结合的方法：在对项目进行综合评价时候，由于评价内容既有定性部分，也有定量数据。此外，评价指标较成功度法具有多个层次。由于同时存在定性分析，在评判的过程中会受会主观的因素的影响。如今，更多使用的是由模糊数学与层次分析法结合产生的多层次模糊综合评判原理，主要用于投资项目综合后评价。多层次模糊综合评判原理不但充分考虑分析问题的模糊概念，使方法的容错性提高，也减少了因为主观判断而引起的各种判断差异。具有更客观、更确切地反映所研究的问题的特点。因此，最后定出的指标权重也更符合实际。
模糊综合评价法的步骤如下：1）模糊综合评价指标的构建：模糊综合评价指标体系是进行综合评价的基础，评价指标的选取是否适宜，将直接影响综合评价的准确性。进行评价指标的构建应广泛涉猎与该评价指标系统行业资料或者相关的法律法规。2）采用构建好权重向量：通过专家经验法或者AHP层次分析法构建好权重向量。3）构建评价矩阵：建立适合的隶属函数从而构建好评价矩阵。4）评价矩阵和权重的合成：采用适合的合成因子对其进行合成，并对结果向量进行解释。
4、数据包络分析法
数据包络分析（DEA，DataEnvelopmentAnalysis）是在“相对效率评价”概念基础上发展起来的一种系统分析方法，主要采用数学规划方法，由美国运筹学家查尼斯（Chames）和库柏（Cooper）等学者提出。该方法利用观察到的有效样本数据，对决策单元（DMU，DecisionMakingUnits）进行有效性评价或处理其他多目标决策问题。
表2.8数据包络分析法特点
数据包络分析法广泛应用于决策单元的相对效率和效益评价，如矿山开采评价、商业公司的评价、公共服务部门效率评价、城市宏观经济状况评价等效率和状态的评价方面。随着DEA理论的不断深入，DEA已成为系统工程领域在研究处理复杂系统问题时的一种重要而有效的分析工具。
DEA方法用于决策单元有效性评价，至少具有以下特点：
5、对比法。
对比法主要分为前后对比法和有无对比法。
（1）前后对比法
前后对比法是对比项目实施之前的情况和项目完成之后的情况，通过对比分析项目效益和取得成果。在项目评价中，项目实施之前的情况则是指将项目可行性研究。项目完成之后的情况则是指评估时所预测的效益和项目竣工投产运营后的实际结果。通过对二者的对比分析，发现项目效益变化和原因。其应用范围主要在揭示计划、决策和实施的质量，是项目过程评价应遵循的原则。
（2）有无对比法
有无对比法对比的是“有项目实际发生的情况”与“若无项目可能发生的情况”，度量分析项目的实际效益、产生的影响和作用。有无对比的重点是要分清影响的性质即区分“项目作用的影响”与“项目以外作用”的影响。该方法主要用于项目的效益评价和影响评价，是项目后评价的一个重要方法论原则。
其中，“有”与“无”指的是评价的对象，即计划、规划或项目。评价是通过项目的实施所付出的资源代价与项目实施后产生的效果进行对比来判断项目的成功与否。方法论的关键是要求投入的代价与产出的效果口径一致。也就是说，所度量的效果要真正归因于项目。
通过对两种方法的比较，可以看到，当被评价的项目是大型工程项目时，实施后的效果不仅仅是项目的效果和作用，还有项目以外多种因素的影响。因此，有无对比法较前后对比法更具科学性，能够判定项目的真实效果。
6、层次分析法
AHP方法又称为层次分析法或多层次权重解析方法，是20世纪70年代初期由美国著名运筹学家萨蒂（T.L.Saaty）首次提出来的，是一种定性和定量分析相结合的多目标决策方法，一种将决策者对复杂系统的决策思维过程模型化、数量化的过程。同时，AHP法可将人的主观性依据用数量的形式表达出来，使之条理化、科学化，从而，可避免由于人的主观性导致权重预测与实际情况相矛盾的现象发生，克服了决策者和决策分析者难以相互沟通的现象，克服了决策者的个人偏好，提高了决策的有效性，在多目标规划领域具有广泛的应用价值。
AHP的实用性很强，它将定量分析与定性分析有机地结合起来，并被成功地用于资源分配、冲突分析、评价、计划以及预测、系统分析、规划等最优化过程之中。层次分析法的特点如图2.5所示：
图2.5层次分析法特点
层次分析法主要通过分析复杂系统所包含的因素及其相互关系，将问题分解为不同的要素，并将这些要素归并为不同的层次，从而形成一个多层次的分析结构模型。AHP的系统性地反映在具有递阶层次的形式，可以分析相当广泛的系统层级。
在每一层次可按某一规定准则，对该层要素进行逐对比较，写成矩阵形，构成并建立判断矩阵。通过判断矩阵的最大特征根及其相对应的特征向量的计算可以得出该层次要素对于该准则的权重。在此基础上进而计算出各层次要素对于总体目标的组合权重，从而得出不同设想方案的权值，为选择最优方案提供了依据。
二.后评价文献综述项目后评价起源于20世纪30年代的美国经济大萧条时期，从60年代末各国特别是西方发达国家和国际金融组织（如WB和亚洲开发银行）就逐步应用和发展了后评价理论，使之成为投资监督和管理的重要工具。
（一）国外后评价文献综述
项目后评价最早起源于美国，在其经历了20世纪30年代到70年代的40年间，逐步逐渐形成了一套比较完善的后评价体系。如图2.6所示：
图2.6后评价体系形成
项目后评价的方法主要随着多目标决策技术（MultiObjectiveDecisionMaking，MONM）发展而改进。项目后评价的发展，表现为由分散、零碎的后评价向具有明确的法律和系统的规则、明确的管理机构的后评价发展的趋势。已形成明确的后评价法律、独立的管理机构、健全的后评价程序及方法；立法部门对重大项目后评价进行相关的立法，参与构建国家后评价管理机构。
图2.7后评价体系发展
20世纪80年代后，在借鉴西方发达国家的理论和方法的基础上，广大发展中国家开始建立和完善本国的项目后评价体系。据联合国开发计划署（TheUnitedNationsDevelopmentProgramme）的一项调查资料显示，有近90个发展中国家在*府序列中成立了中央评价机构。
西方的宏观和微观经济理论是国外项目后评价的基础，尤其是成本效益理论，费用效益理论、福利经济学和发展经济学。发展迄今，目前多数发达国家己形成后评价体系如图2.8所示：
图2.8发达国家后评价体系
三者相互借鉴学习和相互影响，在后评价工作上产生了很多创新。当前后评价体系呈扩大趋势阶段，并发生了如下转变，如图2.9所示：
图2.9后评价体系的扩大趋势
在范围上，随着后评价实践的不断深入和认识的不断提高，后评价的内容逐步扩大、内涵逐渐加深。由早期单一的财务后评价向多元化的集财务后评价、经济后评价、环境影响后评价和社会影响后评价于一体的后评价进行转变。当前，后评价的已经体现除了全面、系统的特征，指导意义更强。它将资金预算、监测、审计和评价结合在一起，形成一个有效的和完整的管理循环和评价体系。
美国、加拿大和英国、法国等发达国家房地产项目后评价工作从二十世纪三、四十年代就开始到现在已经有近七十年的历史，基本上已经覆盖所有房地产项目，也包括*府公益性建设项目。目前，美、英、印、加拿大等国以及世界银行、亚洲开发银行和联合国教科文等组织等都纷纷形成了各自较为完善的后评价制度。其中，印度专门成立了一个组织——规划评议组织来负责后评价工作；加拿大建立总督办公室，负责后评价工作；年，亚洲开发银行建成了“项目绩效管理系统”；世界银行和美国*府也都倡导绩效管理，从这些举措可以看出，投资项目后评价的实施已经被视为一个连续、完整的过程。
Peter.Rossi，HowardE.FreemanandMarkW.Lipsey（）的项目后评价方法与技术（EvaluationASystematicApproach）中，主要对*府公共管理从后评价的准备、设计到项目的监测、影响因素、评价方法及其效益测量和评价的社会背景等进行了系统的阐述，为项目后评价奠定了理论基础。
T.L.Saaty（）提出了可以把定性目标定量化的层次分析法，基本过程是：把复杂问题分解成各个组成元素，按支配关系将这些元素分层、分组，形成有序的递阶层次结构，然后通过两两比较方式判断各层次中各元素的重要性，来确定各元素在决策中的权重。ZillaSinuany，Stern和Atamon（）将层次分析法成功的应用于项目后评价中。MikhailovL.和TsvetinowP.（）在后评价中综合利用模糊数学和层次分析法的原理，将定性指标定量化及各指标无量纲化，通过模糊矩阵使定性指标和定量指标有机地结合起来，从而反映被评价对象的综合情况。
Charnel、Cooper和Rhodes（）以相对效率概念为基础，提出多指标投入和多指标产出对相同类型的单位进行相对有效性或效益评价的数据包络分析法，其准则是使目标值和实际值两者之间差的绝对值之和达到最少。JosephC.Paradi，MetteAsmild和PaulC.Simak（）在项目后评价中利用DEA方法选择有效的后评价变量，其中表现最差的变量即为具有最大改进潜力的变量。
（二）国内后评价文献综述
我国的项目后评价起步较晚，基本在国外已初步形成后评价体系后才开始进行研究并推出使用。20世纪80年代中后期，我国*府部门开始注重项目后总结和管理并开始利用外资尤其是世界银行贷款项目。在利用管理外资的过程中，我国同时注重学习、借鉴国外先进后评价经验，逐渐在我国推出后评价工作。
在我国的后评价工作大致经历了以下几个发展阶段，如图2.10所示：
图2.10我国后评价工作发展阶段
1、工作研究和起步阶段
在年和年，发改委先后下发文件，要求在外资贷款项目中进行后评价工作，成为是我国最早开展后评价工作的部门。此次后评价工作委托中国国际工程咨询公司，对农业、交通、能源等十几个项目试点行业进行后评价，这标志着项目后评价在我国的正式开始。
2、试点和初步推广阶段
年和年，发改委分别下发了“后评价项目通知”和《国家重点建设项目后评价暂行办法》。这两个文件是我国中央*府部门最早制定的有关后评价的*策法规，对各行业部门和地方*府进行项目后评价起到很大的帮助作用，是各行业主管部门制定行业后评价规章制度的依据；
年和年，除由国家国有资产管理局负责进行国有资产经营的评价工作之外，财*部还分别成立了基本建设财务司和重点项目稽查办公室，以加强基本建设项目的后评价工作；
*策法规方面：其他机构也陆续出台项目后评价的有关*策法规，开展项目后评价工作，例如：交通部的《公路建设项目后评价报告编制办法》、建设部的《建设项目经济评价方法与参数》、国家经贸委的《投资项目社会评价方法》和《工业企业技术改造项目经济评价方法》、中国石油天然气总公司的《石油工业行业重点建设项目后评价实施方法》、中国银行的《授信风险管理后评价试行办法》等。这些不但丰富了我国后评价理论，也促进了我国项目后评价的快速发展。
后评价机构方面：年，国家审计署、国家开发银行、中国国际工程咨询公司和中国建设银行等机构都已成立了各自具有相对独立性的后评价机构，主要从事国家审计项目、国家重点建设项目和国家银行*策性贷款项目等项目后评价工作。其中，国家重点建设项目和*策性贷款项目的后评价已经走上正规。
3、快速发展阶段
年，国家国资委颁布了《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》，要求企业是投资主体，也是后评价工作的主体。各中央企业要制订本企业的投资项目后评价年度工作计划，有目的地选取一定数量的投资项目开展后评价工作。要加强投资项目后评价信息和成果的反馈，及时总结经验教训，以实现后评价工作的目的。
总结来看，经过以上阶段的发展，我国已经初步形成了自己的后评价理论研究与应用体系。
理论研究方面，张三力、许晓峰、陈文晖等人在吸收国外项目后评价研究成果基础上，进一步发展了后评价的理论。姚光业从后评价的机制入手进行了研究，从中国后评价实际状况出发，以制度建设作为切入点，对后评价管理体系、后评价运行机制、后评价结果的使用机制、后评价人员培训机制以及后评价法制建设等提出了若干*策建议。马振东、郎启贵等人从建设项目全生命周期、可持续发展的角度设计了指标体系。金锡万，白琳（）认为完善我国项目后评价反馈机制，应建立中央级权威评价机构和自我调节反馈模式，有机联系后评价结果与新项目决策，造就高素质的项目后评价的专业人员，以提高评价的科学性。雷中英（）将多层次模糊综合评判模型应用在投资项目后评价中，利用模糊隶属度理论把定性指标合理定量化，使评价过程层次清晰、合理，评价结论直观、可靠。王广浩在研究我国现有项目后评价现状的基础上，从企业的角度出发，重点研究了建设投资项目后评价内容的补充完善和方法的分析改进.对其他诸如主体选择、项目选择、人才培训等辅助运行机制进行了探讨。刘恩国（）采用系统综合评价法在工程建设项目后评价时，将“定性指标定量化”。
肖人毅，罗彪，王琼等人（，）则从过程控制的角度，探索评价方法与绩效改善模型，并且罗彪，王琼提出一套面向过程控制的流程绩效评价模型。刘永红，王劲（）则引入复杂适应系统（CAS）理论，针对代建项目自身潜在的复杂适应性特征，采用CAS视角设计了我国现阶段代建项目后评价的评价指标体系，从代建项目内外环境协调、代建机构在项目中的价值作用、资源匹配作用和复杂适应代建组织方面，客观描述代建项目管理工作状态，测评代建绩效效应。
-年，项目后评价开始作为学者的学位论文课题，如*德春、武艺、尤小明、辛侨、张新云、王广浩（）等数十人。但近两年来纯粹以后评价理论研究的论文见少。
社会效益后评价方面，世界银行年1月21日的发表的研究认为，大型交通投资项目可能具有常规成本效益分析没有很好抓住的重要影响。以往，在大型交通基础设施投资项目方面，之前的评价往往侧重于直接成本效益上。这些由出行产生的直接成本效益包括节省旅客时间、节约运营商的运营成本以及减少空气污染、噪音和交通事故数。在中国高铁新兴的大背景下，世界银行通过计量经济学研究和实地调查开始对直接成本效益影响因素进行识别和量化。研究结果发现这些影响是显著的，不亚于对交通的直接影响。此外，重要的发现是，高铁带来的因为思想和人员的流动速度扩大市场范围和加强市场流通的效益也惠及那些本身不一定出行的企业和个人，得到重视。
由此可见，项目后评价理论依然在不断发展中，投资巨大、社会效益影响明显的保障性住房后评价方法、评价范围、评价指标体系仍采用传统的方式则会很大地影响评价的客观性。
对后评价理论与方法的应用方面。项目后评价目前在各行各业项目管理中得到广泛应用，特别是*府投资项目建设管理中，如水利、电力、市*基础设施、医院、教育等项目建设过程中。这些项目后评价的目的是全面总结投资项目的决策、实施和运营情况，分析项目的技术、经济、社会和环境的效益和影响，为投资决策和项目管理提供经验教训，改进并完善建成项目，提高其可持续性。
国内房地产项目后评价工作起步较晚，对房地产项目开展后评价也是随着房地产业的市场化进程而逐步开展起来的。目前国内对房地产项目后评价的研究可以分为两类：
一是对一般性房地产项目进行研究，包括对后评价理论的梳理、评价方法、评价指标、评价体系的研究。如熊文浩较为系统地对房地产项目后评价方法进行了比较分析。杨婧对住宅房地产项目后评价中的多层次模糊分析法进行了研究。贾仁甫，张炯等人则从房地产项目过程评价入手，探讨基于过程评价的指标体系的构建。康晔，白丽华对房地产项目后评价的常用方法，如对比法、逻辑框架法、成功度法等进行了总结。阮连法、项闯，段云龙、吴佾勇等人则基于当前项目后评价理论，从财务，销售，客户，工程等经济效益和社会效益方面设计房地产项目后评价的指标体系，利用商权TOPSIS法构建房地产项目后评价模型；
二是集中在商业房地产项目的后评价上，包括对土地整理项目的后评价。如杨文亭、王瑞玲、曲琳莉、汪红霞、张秋月、张雅杰等人对商业房地产项目后评价的必要性、通过对后评价内容、后评价机制、后评价方法的介绍，结合对商业项目的立项决策、规划设计、项目施工、营销推广及招商情况、项目运营、项目效益、项目影响等各个阶段或不同内容进行了研究。陈煜红则对模糊综合评价和比较法在商业房地产项目后评价中的应用进行了分析。这些研究均认为随着商业房地产的进一步市场化，由于项目投资巨大，很多项目没有发挥应有的效能，为了使商业房地产项目更好地产生良好的经济效益和社会效益，对其进行后评价很有必要。（完）
文章来源：文章节选自胡杰博士后学位论文第2章第一、二部分（本文仅代表作者观点）
本篇编辑：李蓓蕾